文◎李彥謀
2015年在房地產市場最重大的消息，就是「房地合一稅」，2016年元月一日開始實施。它的上路，順道將「奢侈稅」送進了墳場，雖然奢侈稅稅率不高（15％），但是它是依賣價去計算，一棟賣價2000萬的房子，得繳300萬的奢侈稅。
房地合一稅相對於國人來說，無疑是個比奢侈稅威脅小很多的立法，大家可別被他的最高稅率45％給嚇壞了，它是根據賣價與當初買價相抵扣之後才做計算，而且許多國人的房地產都有增值，但是以都會區較多，仍有一些鄉村甚至都市邊陲地帶得房價不增反減，可能也扣不到什麼房地合一稅，因此不必太擔心。
最重要的是，房地合一稅預期將使國家稅收短少，這說明國人不必擔心繳稅夠多的問題。既然，房地合一稅是要遏止炒房，特別是短線，因此只要長線持有，至少抱二年以上，你就能躲過稅率最高的45％與35％。如果你持有超過10年且是自住，未來出售時就不必擔心稅金問題，所以國人可以樂觀看待房地產。
不過，到底房地合一稅是怎麼課稅？還是自己摸熟最好，因為有些房仲業者為了賣你房子或買你的房子，刻意誤導或講得天花亂墜，讓原本繼續持有獲利的你就意外殺出，又追到前景相對不佳的地點。
本文整理房地合一稅的相關資料，包括課稅對象、稅率等級、稅負減免、稅基與防錯殺條款，特別是課稅級距與賦稅減免部分較重要。
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項目 |
內容 |
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課稅對象 |
2014年1月2日以後取得的房地，在2年內出售者。 2016年1月1日以後取得的房地。 |
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稅率等級 |
境內居住者 持有未滿一年，稅率45％ 持有一至二年，稅率35％ 持有二至十年，稅率20％ 持有超過十年，稅率15％ |
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非境內居住者 持有一年以內，稅率45％ 持有一年以上，稅率35％ |
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稅負減免 |
自用住宅 個人與配偶、未成年子女居住滿6年，沒有營業出租，賣房獲利400萬元以下免稅；超過之金額按10％課徵。 6年內適用1次為限。 |
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重購退稅 小屋換大屋（視總價高低而定）：全額退稅 大屋換小屋：比例退稅 重購後5年內不得改作他用或移轉。 |
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稅基 |
房地交易成交價，扣除原始取得成本，與取得、改良與移轉過程支付費用後的餘額。 繼承或受贈取得，以房地交易成交價，扣除繼承或受贈時，房屋評定現值與公告土地現值（須按消費者物價指數調整），與取得、改良與移轉過程支付費用後的餘額。 |
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防錯殺條款 |
因財政部公告調職非自願性離職或其他非自願性因素持有期間在2年以下房地，稅率20％。（非自願售屋） 個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得日起算2年內完成銷售，稅率20％。（合建分售） 繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。（繼承取得） |
本文也舉出兩個案例，從案例中可以發現，第一個案例陳小姐，因為持有時間超過6年（有連續居住的事實），從過去舊制要繳19.2萬元，在新制實施後只需繳10萬元；若是非自用住宅則要繳100萬元。
第2個案例王先生，因持有時間不到1年，即使他本意並非炒房，在舊制時他須繳319.2萬元稅金；但是在新制，只要繳225萬元。
總而言之，不論是投資客還是自住，都不必擔心房地合一稅，過去有專講常講買房地產要注重「地段」，現在還要加上「時間」，擁有這兩個關鍵，你不必擔心被套牢，也不必煩惱賦稅。
房地合一稅試算
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案例 |
舊制 |
新制 |
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陳小姐於2016年1月買進1戶房地，2022年以2000萬售出，成本及費用1400萬，土地漲價總數額100萬（出售時房屋評定現值80萬，土地公告現值220萬） |
所得稅： 所得＝2000－1400＝600萬 600×80÷（80+220）＝160萬 稅額： 160×12％（假設適用綜合所得稅稅率12％）＝19.2萬 |
自住房地 所得稅： 所得＝2000－1400－100＝500萬 稅額：500－400（免稅額）×10％（稅率）＝10萬 |
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非自用住宅 所得稅 所得＝2000－1400－100＝500萬 稅額 500×20％（稅率）＝100萬 |
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王先生於2015年2月買進1戶房地，2016年1月以2000萬售出，成本及費用1400萬，土地漲價總數額100萬（出售時房屋評定現值80萬，土地公告現值220萬） |
所得稅： 所得＝2000－1400＝600萬 600×80÷（80+220）＝160萬 稅額： 160×12％（假設適用綜合所得稅稅率12％）＝19.2萬 奢侈稅： 稅額 2000×15％＝300萬 |
所得稅 所得＝2000－1400－100＝500萬 稅額＝500×45％（稅率）＝225萬 |
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