李彥謀部落格

文◎李彥謀

一項由房屋網路平台所做的調查顯示，對於央行解除豪宅外的購屋貸款管制，高達58％的民眾買房意願提升，對於央行刪除第3戶以上管制規定，有56％民眾置產意願提升。此現象反映在「329檔期」看屋潮的湧現，您是否也會心動？

買屋置產，不像買汽車那麼簡單，畢竟房價是汽車的好幾倍（不考慮類似法拉利等級的千萬名車），所涉及的也是比較專業的知識，例如房屋結構、地段發展性、周圍環境、還有貸款條件與限制等。

一般人都是經過銷售人員的介紹，了解房屋的優劣，或是仲介的推薦而找到適合的房屋；但是銷售人員與仲介也可能會出錯，像是漏查資料、未全盤通曉客戶的需求，以致買了之後才發現「糟了」。

從看屋到買屋，有許多過程需要學習，若涉獵的知識愈多、與銷售人員交談的經驗愈多，愈不會走冤枉路。以下，有5個問題，可在買屋之前先問問自己。

1.房屋的底價是多少？

假如看到一棟標價1000萬元的房屋，如何知道它到底值不值？要透過哪些管道去瞭解最新的房產行情？首先，可以透過仲介公司的網站與廣告，查看周邊地段的房產價格。其次，可以參考政府實價登錄網站，會有一些公開資訊；第三，可以親自做市場調查，向在地居民探詢價格，並且評估未來的發展性。

2.房價有殺價空間嗎？

有時候我們會看到「不二價」的字眼，出現在電線杆的小張海報上，不過有一說是：「房價有一到三成的出價空間」，這時該怎麼談判？是的，當我們看到很心動的房屋，會有一股下訂的衝動；但是對於不喜歡的房子，即使再便宜也不想買。只是，在喜歡與不喜歡之間，自己有沒有「中間地帶」？

要談到一個好房價，可以把房屋的期望值設定在70~80分即可，它不必然是最完美、卻是可以接受的，以這樣的心態與銷售人員、仲介、甚至屋主談價錢，會比較勇於大膽出價。

3.房屋的好壞在哪裡？

要買到好房而且是好價錢，從房屋的缺點找答案，會是一個比較好的方式。除了房屋的硬體結構，周圍的軟體配合是很重要的，比如它距離商圈、捷運站有多遠、附近有沒有運動中心、公園、圖書館？鄰居的年齡層、職業等，是否與自己的期待相符？

不論我們找的是新屋還是二手屋，如果有懂建築與設計的朋友，不妨請他幫忙看看有關耐震、是否位於在土壤液化區、牆面隔音與防水的施工，這些都可以成為我們談價的機會。

4.房屋地基與水保確實嗎？

除了地震、土壤等問題，「淹水」是台灣汛期時的潛在危險。每年五月到九月的梅雨及颱風季，若連續豪雨或瞬間大雨，就會傳出低窪地區淹水的新聞，這與下水道及周邊道路的排水有沒有做好，有很重要的關聯。但是，住在地勢較高的丘陵與台地會比較好嗎？這不是絕對的，因為這些地方是否做好水土保持，攸關土石流發生的可能性。

在買屋的後期階段，可以到附近的區、鄉、鎮公所、或是縣市政府的建管單位詢問，當地的水保做得夠不夠確實。

5.有考慮過法拍屋嗎？

法拍屋，不見得不好，有的法拍屋價格昂貴，且地段相當不錯，生活機能很好，只是前屋主付不起房貸、或是其它因素而成為法拍屋。建議若看上一棟房屋時，可以去查詢附近是否有法拍屋。管道包括透過仲介公司、法院網站查詢，價格相對便宜；然而，能不能搶到，要看動作與現金夠不夠繳交保證金。

擁有自己的房屋，是台灣人的民族性，有土斯有財，也是五子登科的其中一科。一個經驗之談是這麼說的，「好的房子讓您賺錢一輩子，不好的房子讓您不能翻身」。做好事前的功課，避免不當投資後的賠錢，也能讓事業及家庭兩相得意。

<2016.05.15亦刊載於看雜誌>